El robo de inmuebles es un problema que afecta a miles de propietarios en Guatemala cada año. Existen organizaciones criminales conformadas por abogados, funcionarios, testaferros e intermediarios que se dedican a conseguir inmuebles fraudulentamente. Los topacio, una de las bandas más conocidas en la historia reciente, se apropió de al menos 29 inmuebles utilizando documentos falsos. Los legítimos dueños se percataron de ello cuando ya era muy tarde.
La investigación del Ministerio Público (MP) reveló la manera en que esta banda operaba desde el año 2000. Primero, estudiaban cuidadosamente a sus víctimas, prefiriendo ir tras personas de la tercera edad o extranjeros, personas vulnerables. Luego, los notarios registraban las propiedades a nombre de un testaferro, quien los vendía a precios accesibles a otras personas. Los abogados falsificaban las firmas de los legítimos propietarios en escrituras de compraventa para luego registrar el inmueble en el Registro General de la Propiedad.
Uno de los mayores desafíos de la investigación era que las víctimas recibían amenazas del grupo criminal para que no denunciaran o testificaran. De las 100 personas intimidadas, solamente tres participaron como querellantes en el proceso legal contra miembros de la banda.
El 7 de octubre de 2016, 30 integrantes de Los topacio fueron condenados. Pese a que esta red ya fue detenida, los robos de propiedades continúan. Aquí le contamos cómo operan estos criminales y cómo protegerse.
Modus operandi
Una de las formas habituales en las que operan las bandas criminales es que identifican propiedades abandonadas y las ocupan. Luego, trabajan con funcionarios corruptos para obtener la propiedad usurpada falsificando documentos legales. Estos grupos delictivos se han convertido en sofisticadas estructuras en las que participan profesionales y funcionarios.
Un segundo método consiste en tramitar una titulación supletoria y así robar el inmueble. Este procedimiento fue originalmente pensado para garantizar a las personas el registro de la propiedad sobre sus inmuebles y gozar de sus derechos de propiedad. Cuando no se cuenta con ningún documento legal de propiedad, obtener una titulación supletoria es el primer paso para luego conseguir el título de propiedad. De esta manera, la persona quedará registrada como su legítimo dueño.
Desafortunadamente, este procedimiento se ha utilizado para robar inmuebles. Los estafadores pueden aprovecharse de la falta de vigilancia en el Registro de la Propiedad o manipular a funcionarios corruptos para obtener documentos fraudulentos que aparenten legitimidad. Los criminales falsifican escrituras de propiedad y contratos de compraventa de derechos posesorios.
Adicional, necesitan de la complicidad de la municipalidad donde se encuentra el inmueble para generar un reporte acerca del mismo, el cual ayudará a obtener la titulación supletoria.
Cuando los estafadores obtienen documentos falsificados, pueden registrarlos ante el Registro de la Propiedad y de esta manera, consiguen títulos legales de propiedad sobre los inmuebles. Una vez completan este proceso, los propietarios reales pueden encontrarse en una situación difícil y costosa para intentar recuperar sus inmuebles.
Denuncias
Ante esta situación, en 2021 el Ministerio Público creó la Fiscalía contra el delito de usurpación, la cual se dedica a la investigación de falsificación de documentos y usurpación de propiedades.
Entre 2018 y 2023 se han recibido más de 30,000 denuncias por los delitos de falsedad ideológica, falsedad material y falsedad de documentos privados, todos asociados al robo de propiedades. El 81% de estas denuncias se presentaron en el departamento de Guatemala.
Desafortunadamente, buena parte de estas denuncias no prosperan en el MP. Entre el 2018 y 2022, el 97% de las denuncias gestionadas por la institución fueron desestimadas. Solamente el 1.4% llegó a una sentencia o sobreseimiento.
Recursos para recuperar una propiedad
A pesar de las limitaciones del MP para investigar las denuncias, existen acciones que usted puede tomar para proteger y recuperar una propiedad.
La Constitución guatemalteca garantiza el derecho a la propiedad privada. Esto significa que existen recursos legales que pueden utilizarse para intentar recuperar un inmueble que se perdió por medios fraudulentos.
Al momento de presentar un amparo contra el Registrador del Registro de la Propiedad, la Corte de Constitucionalidad (CC) ha establecido criterios[1] para responder a estos temas. Ha definido dos tipos de protecciones:
- Protección total. El tribunal de amparo puede ordenar la cancelación de las inscripciones y documentos falsificados para restablecer a la víctima su propiedad. Para que esta medida se utilice, debe presentarse evidencia suficiente que permita concluir de manera indubitable que los documentos que originaron las inscripciones objetadas carecían de validez.
- Protección parcial. Se aplica cuando no hay evidencia suficiente de la estafa, pero las circunstancias generan sospechas. En esta situación, el tribunal otorga un amparo parcial o temporal para preservar los derechos de la presunta víctima. Esto asegura que su propiedad no sea registrada a nombre de otras personas mientras se prepara la demanda ante la jurisdicción ordinaria y se recaban pruebas.
Para que cualquiera de estos procedimientos funcione, es necesario tener documentación que demuestre las anomalías de lo que está sucediendo y que el juez tenga una sospecha razonable de que las falsedades pudieron haber sucedido para que otorgue las medidas. Sin ello, será difícil persuadir al tribunal.
Para prevenir el robo de propiedades, es crucial monitorearlas con cierta periodicidad por medio de consultas electrónicas en el Registro de la Propiedad y solicitar las certificaciones de sus bienes inmuebles; o, bien, inmovilizarlas, con fundamento en la Ley de Inmovilización de Bienes Registrados. Si desea dar pasos adicionales o si detecta que ya no están a su nombre, contáctenos inmediatamente.
[1] Sentencias de la CC del 16 de julio de 2013, expediente 530-2013; 25 de julio de 2013, expediente 341-2013; 8 de agosto de 2013, dentro del expediente 2058-2013; y 27 de julio de 2021, expediente 1682-2021.